Ghidul Complet

 

Acest ghid va ofera 26 de pagini argumentate juridic cu sfaturi valoroase despre cum sa gestionati relatia dintre proprietar si chirias astfel incat sa nu pierdeti bani. Sfaturile prezentate în acest ghid va ajuta sa nu pierdeti bani când doriţi să gestionați relația cu un chiriaș.

Am depășit deja 2.000 de euro ? Ei bine, am spus că veţi pierde cel puțin atât de mult, așa că o să ne oprim din estimat.
O evacuare facută cum trebuie, costă. Voi examina diferitele capcane, greșelile comune pe care le fac proprietarii și trucurile pe care le folosesc chiriașii neserioși pentru a evita evacuarea. Și vom discuta cum să abordăm şi cum să trecem peste aceste capcane.
Din 2006 am analizat sute de situații in care proprietarii au făcut greșeli in legătura cu procedura privind evacuarea

Ghidul complet se trimite automat in momentul achitarii contravalorii acestuia.

Afla cum

Inscrieti-va GRATUIT aici pentru sfaturi despre procedura evacuarii

14 + 9 =

Greșeala de 2.000 de euro

Pierderea unei acţiuni in evacuare vă va costa cel puțin 2.000 de euro în momentul în care plătiți avocații pentru ambele părți. Faceţi calculele.

  • În primul rând, chiar dacă chiriașul are doar o lună întârziere, discutam despre o sumă medie de 500, 1000, 1500 euro ? Probabilitatea este să fie cel puţin atât.
  • În al doilea rând, există taxa judiciară de timbru aferentă evacuării. Luaţi în calcul cel puțin 100 de lei pentru acest cost.
  • În al treilea rând, în multe situatii aveţi nevoie de un executor care să notifice chiriaşul. Adăugați 200-300 de lei
  • În al patrulea rând, avocatul. Adăugați încă 1000 până la 2000 de lei.
  • În al cincilea rând, chiriașul avea deja un avocat . Din moment ce ați pierdut cazul, veți plăti onorariile avocatului chiriașului. Adăugați 1.000-2000 de lei.
  • În al șaselea rând, chiriașul nu a fost „atent” cu proprietatea Dvs., deci există daune despre care va spune că au existat „acolo când m-am mutat”. Adăugați 1000 de lei pentru reparaţii.

Am depăşit deja 2.000 de euro ? Ei bine, am spus că veţi pierde cel puțin atât de mult, așa că o să ne oprim din estimat.

O evacuare facută cum trebuie, costă. Voi examina diferitele capcane, greșelile comune pe care le fac proprietarii și trucurile pe care le folosesc chiriașii neserioşi pentru a evita evacuarea. Și vom discuta cum să abordăm şi cum să trecem peste aceste capcane.

Din 2006 am analizat sute de situatii in care proprietarii au facut greseli in legatura cu procedura privind evacuarea. 

Cele mai importante legi în virtutea reglementărilor în domeniul imobiliar sunt Codul Civil și Legea Locuinței. Ambele conferă drepturi atât chiriașilor, cât și proprietarilor. Fiecare dintre aceste părți, ar trebui să cunoască cel puțin la modul general, prevederile legii, în special cele legate de obligații. Din păcate, din necunoștință de cauză, se încheie multe contracte ce conțin clauze care nu au nici o legătură cu legislația în vigoare sau chiar o încalcă.

Pentru ca un contract de închiriere să fie cât mai clar, trebuie să se determine obiectul contractului, să fie descrisă proprietatea foarte corect și să fie specificată modalitatea prin care a fost înregistrată respectiva proprietate în Cartea Funciară. Trebuie de asemenea specificate și obligațiile celui care închiriază, perioada închirierii, în ce măsură se poate denunța sau prelungi contractul. Sunt în egală măsură importante drepturile legate de întreținerea locuinței, ce intră fie în atribuțiile chiriașului, fie ale proprietarului. În cazul în care anumite modificări, fie ele și unele mici, nu sunt anunțate și nu se cere acordul pentru ele, se poate ajunge la denunțarea contractului de închiriere. Pentru ca un contract să fie cât mai clar și pentru ca ambele părți să-și cunoască drepturile și obligațiile, toate aceste scenarii pot și chiar trebuie să fie incluse ca și clauze, deoarece probele scrise sunt importante într-o situație de posibil conflict.

Cititi mai multe despre procedura necesara ( text si video ) : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/23/legislatia-privind-inchirierea-locuintelor/ 

 

În continuare va prezint 12 lucruri pe care proprietarii le fac pentru a se asigura că dreptatea este de partea lor.

Dar, mai mult, acestea reprezintă şi 12 lucruri pe care să le faceţi pentru a fi siguri că evacuaţi chiriaşii neserioşi.

ATENŢIONARE!!!

Trebuie să citiţi prevederile legale privind închirierea locuinţelor şi reglementarea raporturilor dintre locatori şi locatari și să vă consultați cu un avocat specializat în drept imobiliar. Nu este suficient SA CONSULTATI orice avocat. Acest domeniu presupune o practică specializată și nu orice avocat va poate reprezenta în cunoștință de cauză.

  1. Notificări greşite

Aceasta este de departe domeniul în care proprietarii fac cele mai multe greșeli. Acestui aspect trebuie să îi acordaţi cea mai mare atenţie. După cum veţi vedea, este posibil chiar să nu fi făcut o greșeală majora, ci pur și simplu ați omis un detaliu minuscul si in acest mod pierdeţi acţiunea in evacuare.

Totul începe atunci când trimiteți chiriaşului o notificare, solicitând ca el să plătească chiria restantă sau să se mute, dar o faceți greșit. Una sau chiar mai multe din patru greșeli sunt comune.

Formularea greşita a notificarii

Prima constă în utilizarea unei formulari greşite sau incorecte. Cel mai important lucru pe care îl puteți face este să utilizați o formulare actualizata şi corecta. O notificare care să fie adaptata cu cerintele legii, care este actualizata şi potrivita pentru această situație. Obțineți formularea potrivita de la un avocat.

Asigurați-vă că toate informațiile pe care le completați sunt corecte: data la care l-ați trimis, data până la care trebuie să plătească sau trebuie să se mute (adăugând numărul corespunzător de zile, dacă este cazul). Numărul de zile este extrem de important. Citiți legislatia închirierii locuinţelor şi alte prevederi legale aferente cu privire la momentul în care o notificare produce efecte. Când începeți să numărați zilele? Le contabilizați de îndată ce notificarea a fost primita? Dacă da, cum stabiliţi dacă a fost primita? Poate începeți să numărați chiar din ziua ulterioară trimiterii notificarii. Weekend-ul și sărbătorile se contabilizează?

Nu veți cunoaște aceste lucruri, dacă nu sunteți familiarizați cu legea locuinţei şi prevederile legale privind închirierea. O regulă importantă este că puteți da un termen mai mare, dar nu puteți da un termen prea mic.

De exemplu, să spunem că trimiteți o notificare cu termen de plată sau de mutare de treizeci de zile. Documentul este livrat în a cincea a lunii. Puteți începe să numărați de la ziua a cincea sau trebuie să așteptați până la a șasea? Deci, chiriașul are timp până la mijlocul zilei, în ziua a șaptea sau la sfârșitul zilei, în a opta, să plătească sau să se mute? Veţi afla printr-o citire atentă a legislaţiei specifice. De asemenea, puteți obține informații despre cum să calculați de la avocatul specializat in drept imobiliar.

Asigurați-vă că adresa proprietății este corectă, inclusiv numărul apartamentului. Am văzut acţiuni de evacuare respinse, chiar dacă totul era corect în notificare, cu excepția numărului apartamentului, proprietarul nespecificând acest detaliu. 

Verificați cu atenție notificarea. Cuprinde tot ce trebuie să fie completat? Odată ce sunteți mulțumit, semnați-l. Dacă lipsește vreo parte sau este incorectă, un judecător se va pronunța probabil împotriva Dvs. în ceea ce priveşte evacuarea.

Trimitere defectuoasă

Dacă trimiteți notificarea, asigurați-vă că o adresati chiriașului, nu unui copil de trei ani. Prin „notificare” se înțelege înștiințarea, anunțarea unei persoane în mod oficial. 

Trebuie să aveți o atenție sporită, atunci când înmânați înștiințarea unui membru al familiei chiriașului – de exemplu, fiica adolescentă. Imaginați-vă că vine la ușă cu căști pe urechi, trimițând mesaje pe smartphone, ia notificarea de la Dvs. şi dispare. Câteva săptămâni mai târziu, când chiriașul primește citația de la instanţă, spunând că trebuie să se prezinte la judecatorie în legătură cu evacuarea, va spune că „nu am primit niciun (pre)aviz / nicio notificare”. Rezultatul este că ați cheltuit banii pentru o acţiune de evacuare cu cineva care ar fi putut fi un chiriaș acceptabil.

Dacă trimiteți notificarea prin poştă, este posibil să fiți nevoit să adăugați de la una la trei zile pentru livrare, în funcție de curier.

Scrieți ceva suplimentar în notificare

În al treilea rând, sunteţi atât de supărat pe chiria intârziată, încât scrieţi o scurtă observație răutăcioasă în cadrul notificarii, doar ca să fiţi şi mai agresiv. Lucruri obișnuite, pe care proprietarii le-ar putea scrie: „chiar dacă plătiți, sunteți evacuați!” sau „știi care este termenul de plată, rău platnicule!” 

Completați notificarea corect și trimiteți-o! Nu adăugați comentarii editoriale. Judecătorul va vedea.

Calculaţi datele greșit

Să presupunem că trimiteți o notificare / un (pre)aviz de evacuare cu termen de 30 de zile. La sfârșitul celor 30 de zile chiriaşii nu s-au mutat. Începeţi o acţiune de evacuare, dar judecătorul spune că ați greșit, iar chiriașul poate să rămână. 

Dacă denuntati închirierea fără nici un motiv, să spunem printr-o notificare de 30 de zile, trebuie să ştiţi când începe termenul de 30 de zile. Este posibil să fie necesar să adăugați până la trei zile pentru livrarea prin poştă.

De exemplu, să presupunem că doriți ca un chiriaș să se mute pe 1 iulie. Dacă este prevăzut să le dați un pre(aviz) de 30 de zile, atunci chiriașul ar trebui să primească (pre)avizul nu mai târziu de 1 iunie. Dacă îl trimiteți prin poștă, consideraţi că va dura între una şi trei zile pentru a ajunge la destinaţie. Deci, pentru a denunta la 1 iulie, este posibil să fiți nevoit să trimiteți preavizul cel târziu pe 28 mai.

De departe, cea mai bună modalitate de a livra notificarea este prin conceperea notificarii de catre un avocat specializat in drept imobiliar. Asigurați-vă că sunteţi la curent cu standardele și cerințele, pentru transmiterea notificărilor. Ar putea să vă scutească de dureri de cap şi să economisiţi bani.

Asigurați-vă că știți când trebuie să vă notificați chiriașii, când doriţi să faceţi orice schimbare în contractul de închiriere. Dacă trebuie să le dați o notificare cu termen de 30 de zile pentru o creștere a chiriei, de exemplu, dar le dați doar 20, ce faceți atunci când nu plătesc noua sumă? Refuzați plata și începeţi o acţiune în instanţă pentru evacuare? Acceptați și trimiteți o factură pentru restul? Dacă încercați evacuarea, veți pierde pentru că nu ați trimis o notificare / un (pre)aviz conform, iar chiriașului i se poate acorda chiria gratuit pentru două luni.

Formularea greşită și trimiterea defectuoasă sunt de departe cele mai frecvente greșeli pe care proprietarii le fac atunci când încearcă să evacueze un chiriaș. Fiţi extrem de atenţi și precişi; verificați totul de două ori. Dacă faceţi demersurile cum trebuie, sunt șanse să evacuaţi chiriaşii.

Greșeli ale proprietarilor atunci când vor să încheie relația cu un chiriaș rău platnic. 

Cele mai multe dintre greșeli sunt de procedură, în privința modalității în care proprietarul dorește să-l evacueze pe chiriaș. S-au identificat în practică multe situații în care proprietarii recurg la amenințări verbale, șicane, întreruperea utilităților. Aceste scenarii îl pot face pe un proprietar pasibil de pedeapsă, sub acuzația de infracțiune în raport cu chiriașul. Proprietarul trebuie să se bazeze foarte mult pe protejarea drepturilor proprietarilor prin Codul Civil și Legea Locuinței și exercitarea acestor drepturi prin intermediul instanței.

Cititi mai multe aici (text si video) : https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/24/greseli-ale-proprietarilor-atunci-cand-vor-sa-incheie-relatia-cu-un-chirias-rau-platnic/

  1. Promiteţi ceva SI NU VA TINETI DE CUVANT

Dacă veţi spune chiriașului că își poate plăti chiria cu întârziere, nu veţi putea realiza usor evacuarea pentru neplată sau plata întârziată a chiriei. 

De exemplu, chiriașul dumneavoastră vă sună și spune: „Sunt puțin cam strâmtorat acum, aș putea să vă plătesc în două săptămâni?” Aveţi grijă cum răspundeţi. Dacă spuneţi lucrurile în mod greşit, ar putea însemna că e posibil să nu puteţi realiza evacuarea pentru o plată întârziată. Cel mai sigur răspuns este „Nu, plătiți acum!” Dar poate că… nu este rezonabil.

Iată câteva scenarii posibile.

Situația unu:

„De obicei, încerc să fiu flexibil cu chiriașii, pentru că uneori e greu.” Cum credeţi că va interpreta chiriașul? Știţi ce aţi spus, dar oare ce a auzit?

„Întotdeauna le-am lăsat chiriașilor posibilitatea să-și plătească chiria târziu, când nu au destui bani.” Nu veți mai primi niciodată chiria la timp. Când veţi încerca să îl evacuaţi pentru neplată, chiriașul va spune că, în iunie 20xx, proprietarul mi-a spus că pot să plătesc chiria cu întârziere, dacă sunt strâmtorat. Astfel, am crezut că este în ordine.

Situația doi:

„De obicei, nu acceptăm să plătiţi cu întârziere, dar pentru luna aceasta este în ordine să plătiţi mai târziu. Dar ne așteptăm ca pe viitor să plătiţi la timp.”

O abordare a acestei situaţii ar fi şi existenţa unui formular, ca cel de pe pagina următoare; astfel, chiriaşul va semna, precizându-se în mod special că poate plăti chiria cu întârziere doar luna aceasta.

Cea mai bună modalitate, deși nu este întotdeauna posibilă, este de a respecta regulile. Chiria e scadentă pe 1 ale lunii. Dacă nu au suma, trebuie să împrumute banii de la cineva. Reţineţi acest aspect. 

Cititi mai multe despre aceste aspecte in articolul “Situații în care chiriașul intră în imposibilitate de plată. Cum poate acționa proprietarul?” disponibil aici  https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/23/situatii-care-chiriasul-intra-imposibilitate-de-plata-cum-poate-actiona-proprietarul  

Același lucru este valabil și pentru regulile dintr-un complex de apartamente. Dar, în privinţa normelor pentru ansambluri rezidentiale, în nici un caz să nu cedaţi vreun milimetru. Spuneți că aveți reguli destul de stricte cu privire la parcare, dar îi spuneți unui chiriaș că poate să-şi lase prietenii să parcheze pe locul respectiv doar astăzi. Continuă să o facă. Dacă el poate convinge un judecător asupra faptului că a crezut că este în regulă să parcheze pe locul respectiv pentru totdeauna, astfel nu îl veți putea evacua pentru o încălcare a regulilor.

Formular plata intârziată

Nume _______________________________ Data __________ 

Adresa ________________________________ Locuinţa __________

Oraşul __________ Judeţul __________ Codul poștal __________

 

Subsemnatul……., proprietar sunt de acord ca suma de…… reprezentand chiria lunară _______________ poate fi plătită în data de ___ / ____ / ____ IN MOD EXCEPTIONAL doar pentru această lună.

Data

Dacă chiria nu este plătită la sau înainte de această dată, proprietarul poate iniția proceduri de evacuare pentru neplata chiriei pe baza unei notificări emisa in mod corespunzător.

Chiria datorată _______________

În plus

Taxe de întârziere _______________ 

___________________________________________

Chiriaş

______________________________

Chiriaş

___________________________________________

Proprietar

  1. Faceți ceva care încălcă termenii contractului de închiriere sau prevederile legale.

În Romania, trebuie să oferiţi o notificare cu un termen prevazut conventional prin contractul de inchiriere înainte de a intra într-o proprietate pentru inspecție. Cu toate acestea, foarte mulți proprietari dau buzna în orice moment sau când au chef, neavând nici cea mică idee că acest lucru reprezintă o încălcare a legii. De obicei, o fac atunci când chiriașul a dispărut, iar apoi, mai rău, scotocesc peste tot.

Inspectarea locuinței de către proprietar. Pașii legali pentru o inspecție corectă.

https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/25/inspectarea-locuintei-de-catre-proprietar-pasii-legali-pentru-o-inspectie-corecta/ 

Acest demers poate crea într-adevăr o problemă atunci când încercați să descoperiți dacă chiriașul s-a mutat. Un astfel de exemplu a avut loc atunci când un proprietar, care nu a primit niciun fel de chirie pentru câteva luni, a mers la proprietate, a descoperit că ar părea că nimeni nu locuia acolo și a pătruns înăuntru.

După ce a intrat, a găsit mobilier vechi, deteriorat și toate utilitățile închise.

Nu a primit o notificare din partea locatarului că se mutase.. Proprietarul a aruncat mobila și a schimbat cheile. Problema a fost că chiriașul a pretins încă posesia. Deoarece proprietarul a aruncat bunurile imobile ale chiriașului și a intrat ilegal în proprietate, a trebuit să plătească chiriașilor despăgubiri..

O altă situație este aceea în care proprietarii se mută și nu-i spun chiriașului unde să trimită chiria. (Credeți-mă, s-a întâmplat.) Apoi, când nu primesc chiria, încep o acţiune de evacuare. Bineînțeles, proprietarul pierde, așa cum ar trebui, din neglijenta pură.

Asigurați-vă întotdeauna că urmați litera legii și toate detaliile din contractul de închiriere. Cititi aici articolul video despre Greșeli ale proprietarilor atunci când vor să încheie relația cu un chiriaș rău platnic: https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/24/greseli-ale-proprietarilor-atunci-cand-vor-sa-incheie-relatia-cu-un-chirias-rau-platnic/

Urmariti video despre acest aspect aici : 

  1. Aveți cereri de reparații nesoluţionate

Atunci când un chiriaș nu a plătit chiria sau cauzează probleme care ar duce la începerea unei acţiuni in evacuare, întotdeauna analizaţi istoricul cu acel chiriaş și verificaţi dacă aveți vreo solicitare de reparație nesoluţionată. Dacă începeţi o acţiune de evacuare pentru neplata chiriei sau alte încălcări ale contractului de închiriere, primul lucru pe care un avocat îl va face este să afle dacă există reparații care nu au fost făcute. Dacă există, ei vor folosi apărarea că proprietatea era afectata de probleme sau nelocuibilă. Deoarece instanțele susţin de cele mai multe ori cauza chiriașilor dacă există o opțiune, chiriașul va putea sa rămâna in locuinta.

De asemenea, verificaţi cererile de reparații care au fost rezolvate, dar nu foarte bine. În special, sunt importante aspectele legate de sănătate și de siguranță, cum ar fi mirosurile neplacute, mucegaiul sau incuietorile ferestrelor și ale ușilor. Cititi aici cele mai periculoase probleme ce apar in locuinte : https://blog.pauldumbravanu.ro/2017/06/12/cele-mai-periculoase-probleme-ce-apar-in-locuinte/ 

De exemplu, un chiriaș s-ar fi putut plânge că încuietoarea de la ușa de acces nu a funcționat. Mergeți și o reparați, dar nu foarte bine. Încuietoarea funcționează uneori, dar numai rareori. Acest lucru este la fel de rău ca o cerere de reparații care nu au fost făcute deloc. Avocatul va pretinde că arată o nerespectare a drepturilor chiriașului și a siguranței acestuia, deci nu aveți dreptul la încasarea chiriei.

Desigur, uneori chiriașul va strica ceva în mod deliberat și apoi va susține că v-a spus despre problemă „cu luni în urmă”, dar nu aţi remediat problema niciodată. Cand cuvântul chiriașului este mai credibil decât cel al proprietarului – acest tip de situaţie va asigura şederea chiriașului câteva luni fără să plătească vreo chirie.

Iată cum puteţi combate aceste stiuaţii:

Inspectați întotdeauna fiecare dintre proprietăţi cel puţin trimestrial. Faceţi verificarea în baza unei liste de verificări pentru identificarea problemelor. Când ați terminat, puneți data. Evident, orice trebuie reparat, reparaţi!

O altă soluție:

Un proprietar pe care îl cunosc a avut o problemă cu un chiriaș care a trimis un email prin care sesiza lucruri care nu se reparau în apartament.

Acest proprietar era unul de buna credinta si repara toate probleme pe care proprietăţile le aveau. 

Acest proprietar a indentificat o procedura prin care In fiecare lună, chiriasilor li se înmânează un formular de solicitare de reparatii, care constă în:

  • câteva rânduri în care locatarul poate scrie problema,
  • o casetă în partea inferioară pentru a verifica, unde scrie „Nu este necesară nicio intervenţie de întreținere în acest moment”
  • un loc pentru chiriaș ca să semneze

Dacă o proprietate are o problemă de reparație, proprietarul se ocupă de aceasta în luna respectivă. Proprietarul spune că nu a mai avut probleme cu chiriași care să reclame problemele prin notificari.

Această abordare îi taie din avânt chiriașului care relateaza instanței că avea nevoie de reparații „cu luni și luni în urmă”. Probabil nici nu va mai încerca această apărare, dar ar fi mult mai distractiv dacă ar face-o. Atunci, puteți să prezentați raportul de inspecție trimestrial sau „formularul de solicitare de întreținere” semnat și să urmăriți reacţiile sale, ale avocatului său și ale judecătorului.

Formular de solicitare de întreținere

Data _________________

Problema de reparat _________________________________

______________________________________________

______________________________________________

______________________________________________

o Nu este necesară o intervenţie de întreținere în acest moment.

______________________________

Semnătura locatarului

  1. Reclamagii

Sunteţi iritat. Acest chiriaș a fost cu reclamatii nefondate de la început – un avocat amator. A obiectat la tot ce aţi făcut. El „știe legea” și nu are de gând să vă lase să scăpaţi cu vreuna din acele tactici alunecoase ale proprietarilor. Știți prea bine de ce i-ați închiriat: locaţia a fost nelocuită timp de trei luni și nu aveați niciun solicitant. Apoi a apărut acest chirias. Un loc de munca stabil, un istoric bun de închiriere, arăta ca un chiriaș bun. Referințele de la proprietarul anterior au fost bune. Probabil că le-a fost frică să spună ceva despre atitudinea lui față de proprietari.

Primul moment de conflict a fost despre o încuietoare care mergea cam greu. Se pare că a spart-o într-o zi, când a forţat-o să meargă. Dar nu v-a spus niciodată un cuvânt despre asta. Următorul lucru a fost plângerea către dumneavoastra.

Toate încuietorile erau funcţionale la ușile exterioare. Acestea nu mai funcționau pentru că el le-a rupt..

Nici o problemă, aţi trimis un lăcătuș pentru a înlocui încuietoarea și v-aţi planificat răzbunarea.

Săptămâna urmatoare ați trimis o notificare prin email spunându-i că măriţi chiria cu 200 de euro pe lună. Asta ar fi trebuit să-l facă să se mute. Nu a existat nicio reacţie. Următoarea plată a chiriei a fost fără majorarea acesteia. Bineînțeles că încă nu era timpul, trebuia să îi fi trimis o notificare/un preaviz cu termen de 30 de zile prin care sa denuntati unilateral contractul. Majorarea unilaterala a chiriei nu era prevazuta in contract.

Dupa o luna l-ați sunat să întrebați despre acest lucru și el a spus: „Nu plătesc și este ilegal sa maresti chiria”.

Încă puteți evacua chiriașul din patru motive: în cazul în care nu plătește chiria; dacă nu respectă termenii contractului de închiriere; dacă chiriașul a făcut reclamația cu rea-credință; sau dacă proprietatea trebuie să fie liberă pentru a efectua reparațiile necesare (cele de care chiriașul s-a plâns) în locaţie.

Iată cum să vă asigurați că sunteți în continuare în măsură să gestionați proprietatea în fața unei posibile reclamații.

Neplata chiriei: 

de fiecare dată când se întârzie plata chiriei, trimiteți toate notificările posibile pentru neplata chiriei cu prima ocazie. 

Nerespectarea termenilor contractului de închiriere: 

avertizaţi chiriașul în scris despre orice încălcare a termenilor contractului de închiriere. Este extrem de important să documentați fiecare încălcare de către chiriaș cu cât mai multe documente puteți obține. Plângerile verbale adresate de chiriași au nevoie de un raport de incident. Plângerile scrise necesită, atât un raport de incident, cât și o notă din partea chiriașului. Păstrați copii ale scrisorilor, notelor sau notificărilor/(pre)avizelor pe care le trimiteți chiriașului în cauză – indiferent dacă acestea se referă la încălcări sau nu.

Fiţi sigur că atunci când chiriașul a încălcat contractul de închiriere și demaraţi rezilierea contractului, va pretinde că este santajat. Veți fi invitat să dovediți că aveți motive suficiente pentru a rezilia contractul de închiriere și că acțiunea dumneavoastră are o bază legitimă. 

Plângerea făcută cu rea-credință: 

Dacă puteți demonstra că plângerea chiriașului a fost neîntemeiată, adresați-vă avocatului pentru instrucțiuni în legătură cu această procedură.

Reaua-credința reprezinta lipsa de onestitate sau neîndeplinirea unei obligații sau datorii. Rea-credința înseamnă încălcarea standardelor minime de onestitate în relațiile cu ceilalți. Rea-credința înseamnă că un chiriaș a indus în eroare proprietarul, instanțele judecătorești sau un alt funcționar sau a făcut ceva în neregulă cu privire la chestiunea în cauză.

Definim „pretențiile de rea-credință” ca fiind „cele create exclusiv în scopul hărțuirii sau în absența completă a unei chestiuni justificabile, fie legal, fie prin fapte”.

Să presupunem că în exemplul încuietorii, la început ați avut o nouă încuietoare instalată în apartament înainte ca locatarul să se mute. Lucrarea a fost făcută de un lăcătuș autorizat, iar încuietoarea a funcționat perfect la mutare. Dar chiriașul, cu intenţia de a provoca probleme, a spart în mod deliberat încuietoarea. După ce l-ați trimis pe lăcătuş să repare încuietoarea, primiți o constatare de la acesta, respectiv ca încuietoarea a fost distrusă intenționat. Aceasta ar însemna că chiriașul a acționat cu rea-credință atunci când s-a plâns de o încuietoare nefuncțională.

În consecință, i-ați putea trimite imediat o notificare de reziliere a contractului. Dacă contesta rezilierea ca nejustificata, ați putea obține mărturia lăcătușului că încuietoarea a fost distrusă intenționat. Acțiunea chiriașului ar fi calificată drept o lipsă de onestitate sau o neîndeplinire a obligațiilor contractuale. El a susținut că încuietoarea era defectă. Adevarul este ca nu a fost până când el a stricat-o. Dar, așa cum am menționat mai sus, verificați cu un avocat înainte de a vă gândi să invocaţi reaua-credința unui chiriaș, pentru a vedea dacă ați acoperit toate posibilitățile de apărare.

Trebuie să elibereze locaţia pentru reparații: Această variantă oferă, probabil, cea mai poetică formă de dreptate pentru chiriaș. Situaţia a fost atât de „rea”, încât nu puteți rezolva problema cu cineva care locuiește acolo. Chiriașul trebuie să se mute. 

Nu încercaţi să vă credeţi mai inteligenţi, gândindu-vă că puteţi scăpa de abordări de tip agresiv, evitând legea. După cum am precizat anterior, vi se interzice prin legislatia speciala să evacuați, să reziliați contractul de închiriere, să majorați chiria sau să sporiți obligațiile locatarului. Deja am analizat situaţiile când puteți rezilia contractul sau realiza evacuarea. 

Blocarea accesului la utilitati  – nu o faceți niciodată. Aceasta este cunoscută sub numele de „evacuare constructivă” și este ilegală. Aceste lucruri ar putea să includă orice, de la acordarea locului de parcare al chiriașului altcuiva până la oprirea apei în apartament. Orice demers de blocare a utilitatilor oferite chiriașului aţi face, nu veți avea niciun fel de apărare sau aproape deloc împotriva acuzației împotriva locatarului.

Cresterea obligaţiilor contractuale ale chiriaşului – de asemenea, nu faceţi acest lucru niciodată. Unii proprietari ar putea decide că, din moment ce chiriașul este atât de „neloial”, el va trebui să înceapă să plătească mai mult pentru propria electricitate. Faceți orice pentru a mări obligațiile chiriașului și, la fel ca și blocarea accesului la utilitati, nu veți avea nicio apărare împotriva unei acuzați de nerespectarea a contractului.

Sancțiunile pentru acest tip de comportament al proprietarului pot duce până la urmărirea penală a proprietarului și / sau a administratorului proprietăţii.

Cum evitați în întregime aceste situatii? Dacă nu a fost o selecție slabă a chiriașilor la inceput  atunci inseamna nu aţi reuşit să creaţi relații bune cu chiriașii voștri dupa semnarea contractului.

Selecţia bună a chiriaşilor

Nimic nu evită problemele cu chiriaşii mai bine ca refuzarea unor chiriaşi “problemă” de la bun început. Nouăzeci la sută din problemele cu chiriașii sunt evitate printr-o selecție atentă, de tip comercial, a chiriașilor.

Actionati moral 

Niciodată să nu lăsaţi impresia unui comportament imoral. Nimic nu irită un client al vreunei afaceri mai mult decât sentimentul că are de-a face cu o persoană mai puțin sinceră. Spuneți întotdeauna chiriașilor tot ce trebuie să știe despre proprietate. Și cel mai important, faceți întotdeauna ceea ce promiteți că veţi face.

Ocupaţi-vă de reclamații rapid

Când primiți o cerere de reparații, spuneți chiriașului când veți trimite pe cineva acolo să verifice și când vă aşteptaţi să se rezolve. Întotdeauna meţineţi chiriașii informaţi cu privire la progresul oricărei reparații sau a oricăror altor circumstanțe .

Dacă un chiriaș are o înclinație de a face viața proprietarilor săi dificilă, planificați denuntarea cu atentie. Evident, acestea sunt persoane cu care nu vreți să faceți afaceri. Dar asigurați-vă că, în demersul de evacuare de pe proprietatea dumneavoastră, urmați legea cu stricteţe.

  1. Măriţi chiria fără a avea o clauză specifică în contract

Credeţi-mă, s-a întâmplat. Chiriașul semnează un contract de închiriere pentru un an cu un cuantum specific al chiriei. Între timp, impozitele pe proprietate cresc și chiria nu acoperă plata taxelor pentru acea proprietate. Proprietarul nu înțelege că un contract de închiriere este un acord bilateral, deci nu poate creşte chiria până la expirarea termenului de închiriere. Totuşi, trimite o notificare de mărire a chiriei.

Locatarul trimite suma convenită inițial. Proprietarul refuză să accepte plata chiriei. Chiriașul nu va mai trimite bani. Proprietarul începe o acţiune de evacuare.

În instanță, judecătorul aruncă o privire asupra contractului de închiriere și îi ţine proprietarului o prelegere privind respectarea termenilor contractului. Eventual, chiriașul ar putea obține chiar și o chirie gratuită, în funcție de atitudinea judecătorului.

Odată ce ai un contract de închiriere trebuie înţeles că ai un contract cu chiriașul tău. Se presupune, de asemenea, că locatarul trebuie să locuiască în proprietate pe întreaga durată a contractului de închiriere (deși nu se întâmplă întotdeauna acest lucru). Dar în mod clar sunt stipulate obligaţiile care vă revin.

Singurul moment în care puteți rezilia un contract de închiriere mai devreme este dacă chiriașul încalcă termenii și dacă există clauze de despăgubire specifice scrise în contractul de închiriere.

  1. Acceptați plata parțială în timpul procesului de evacuare. Vechea axiomă „Nu refuzați niciodată banii” nu se aplică în acest caz; funcționează numai pentru chiriașul care nu plătește. 

Odată ce începeți procesul de evacuare în instanţă, nu acceptați plata parțială a chiriei. De multe ori, chiriașul va spune că poate sa achite toți banii în două săptămâni, dar el îți poate da 100 de euro acum.

Soluția este să îi spuneți chiriașului să plătească atunci când are chiria integrală. Și din moment ce va fi cu două săptămâni înainte de procesul de evacuare, are destul timp, așa că vă poate plăti înainte de a începe. Apoi, veți retrage actiunea.

Înainte de a începe acţiunea de evacuare, puteți accepta o plată parțială și ulterior să continuați cu evacuarea. Să spunem că chiriașul vă plătește 100 de euro pe 1 ale lunii și spune că va avea restul în două săptămâni. Puteţi să luaţi banii. Doar spuneţi-i că el va primi notificările obișnuite, prin care se solicită plata sau evacuarea. De asemenea, spuneți-i că veți retrage orice procedură de evacuare pe care ați început-o când primiți plata integrală. Dacă nu vă plătește, trebuie să plece. Cel mai bine este să transpuneţi toate acestea într-un document scris. Astfel, nu nu va putea să-i spună judecătorului faptul că i-aţi acceptat plata oricând.

Consultați „Formularul de incidente” de pe pagina următoare, ca exemplu de formular pe care îl puteți utiliza pentru a vă proteja.

Formularul de incidente proprietate

Data ______ Ora ______

Numele chiriaşului_______________________________________________________

Adresa proprietăţii ____________________________________________________

Plângere de la o altă persoană?  Da / Un

Dacă da, numele persoanei care se plânge ______________________________________

Descrieți problema _________________________________________

________________________________________________________

________________________________________________________

Prima întâmplare Da / Nu

Dacă nu, data incidentului (incidentelor) anterioare similare ________________________

Acţiuni întreprinse:

Discuţie cu chiriașul. Data ___________ Ora ________

Ce s-a discutat ____________________________________________

________________________________________________________

Ce măsuri i-ați spus locatarului ca o să luaţi? _______________________________________________________________________ Scrisoare de avertizare. Atașați o copie.

A fost trimis o notificare de avertizare. Atașați o copie.

  1. Tulburarea folosinței locatarului

Cu ceva timp în urmă, am primit această notă de la un proprietar care se afla în mijlocul unui conflict cu un chiriaș. „Sper să-mi răspundeți la o întrebare. Am un chiriaș care are 45 de zile întârziere la plata chiriei, a promis că va plăti și când a venit timpul a gasit mereu o scuză.”

„Acum i-am cerut să plece, a spus că o va face imediat ce va putea sa achite restantele. Spune că va plăti și apoi pleacă. Dar nu o cred. De prea multe ori nu a făcut ce trebuia. Există ceva ce pot face pentru a-mi garanta o plata? M-am gândit să schimb încuietorile și după ce plăteşte, o s-o las să-și ia lucrurile. Știu că legea nu mă va lăsa să îi debranşez utilităţile chiar dacă aș vrea. Am un contract bun de închiriere și un înscris prin care se angajează că va achita la un moment determinat. Simt că nu se va întâmpla aşa și voi fi blocată fără chirie.”

Vă amintiţi vechea zicală: „Ceea ce nu știi, nu îţi va face rău”. Undeva, cândva poate fi adevărată, dar exact contrariul este adevărat în afacerile de închiriere de bunuri imobiliare. Această proprietară a fost periculos de aproape să acționeze din ignoranță înainte să-mi scrie. De prea multe ori proprietarii acţionează fără să cunoască legea și apoi se trezesc într-o lume a durerii.

Vedeți cazul fraților Stratula, care credeau că faptul de a deține și a gestiona proprietăți ar fi cel mai bun lucru pe care l-ar putea face. Dar nu au respectat legea prin înlăturarea bunurilor unui chiriaș din apartament, lăsându-le în stradă, pentru că acel chiriaș nu plătise chiria de foarte mult timp – „o eternitate”. De fapt, era vorba doar despre o lună și jumătate, dar părea o eternitate pentru fraţii Stratula. Nu şi-au bătut capul cu o evacuare, instanțe, judecători, înscrisuri și alte inconveniente similare, ei doar au intrat în apartament (chiriașa schimbase încuietorile) și i-au aruncat lucrurile în stradă.

Aceasta este o încălcare a legii. Așa că frații oricum au avut de-a face cu instanţe şi cu judecători. „Dar noi suntem tineri și neexperimentați și lucrăm cu bună-credință”, au pledat ei. Judecătorul le-a spus să plătească chiriașului suma de 7.139,00 de euro pentru daune asupra bunurilor chiriașului.

Prea mulți proprietari cred că pot scăpa de un chiriaș rău prin oprirea electricității sau a căldurii, schimbarea încuietorilor de la ușă sau pur și simplu scoaterea ușii de acces. Dacă pentru moment vă poate face să vă simțiți bine că „aveţi control” asupra chiriașului care nu are chef să platească chiria la timp sau deloc, sentimentul acesta va fi de scurtă durată.

Ce este inclus în aceasta categorie ? Următoarele sunt cu siguranță incluse și, probabil, există și alte situaţii pe care le-ar putea inventa un „proprietar” creativ.

  • Oprirea alimentării cu energie electrică
  • Oprirea apei
  • Oprirea gazului
  • Schimbarea încuietorilor fară să-i daţi chiriașului o nouă cheie
  • Scoaterea unei ferestre sau a unei uși
  • Crearea unei perturbări care să facă proprietatea nelocuibilă
  • Amenințarea chiriașului și / sau a familiei sale cu rău fizic
  • Îngreunarea accesului / crearea unui acces extrem de dificil al chiriaşului la locuința lui
  • Decuplarea apei 
  • Scoaterea unui aparat din locuinţă (cum ar fi o sobă sau un frigider)
  • Angajarea cuiva pentru a „convinge” chiriașul să se mute
  • Înlăturarea bunurilor chiriașului din proprietate

Se dispun sancțiuni severe proprietarilor care încearcă acest tip de „evacuare”. Puteți ajunge sa țineți chiriașul GRATUIT timp de două sau trei luni şi chiria datorată să fie anulată de către instanţă.

În ceea ce privește dezactivarea utilităților, numai dumneavoastră sau reprezentantul dumneavoastră puteți dezactiva sau puteți comanda debranșarea apei, a gazului sau a electricității. 

Un alt exemplu: nu plătiți factura electrică, făcând ca energia electrică să fie oprită în casa unde locuieşte chiriașul care nu a plătit chiria. Aceasta ar putea fi considerată afectare a dreptului de folosinta, în funcție de judecător, mai ales dacă a fost făcută cu intenția de a forța chiriașul să se mute.

Cu toate acestea, în cazul în care chiriașul este direct responsabil pentru factura electrică și nu o plătește, rezultând că energia electrică este oprită de furnizorul de electricitate, aceasta nu are nimic de-a face cu Dvs. și nu ar fi o tulburare a folosinței. Nu aveți obligația să plătiţi facturile de utilităţi ale unui chiriaș, cu excepția cazului în care ați fost de acord astfel în contractul de închiriere sau le-ați plătit înainte.

Iată un caz în care tulburarea folosinţei interferează cu „notificarea folosinței”. Să presupunem că chiriașul a fost responsabil pentru factura electrică, dar te-a sunat la 1 decembrie și ți-a spus că a fost concediat și nu și-a putut permite să plătească factura de electricitate timp de trei luni, dar că va plăti chiria. V-ați oferit voluntar să plătiți factura de electricitate timp de trei luni. La urma urmei, era iarnă și nu voiaţi să opriți alimentarea cu energie electrică atunci când, din lipsă de electricitate, se putea ajunge la o situație în care conductele ar îngheța.

El a plătit chiria până la 1 februarie. La 1 martie, niciun loc de muncă nou, nicio chirie, nicio factură de electricitate plătite. Deci ați oprit plata facturii electrice. 1 aprilie, încă nu există un loc de muncă nou, nicio chirie, nicio factură de electricitate. 15 aprilie, electricitatea a fost oprită. Trebuia să se mute.

Chiriașul pretinde afectarea folosinței. În majoritatea instanțelor din țară ar câștiga probabil, deoarece i-ați dat o notificare a folosinței că plătiți factura. Acesta este același lucru cu a spune sau a consemna în scris că vei plăti factura.

Dacă ați fi făcut vreodată o astfel de înțelegere cu chiriașul dvs., chiar dacă nu aș recomanda niciodată asta, stipulați totul în scris. În cazul de mai sus, ar fi un act adiţional la contractul de închiriere care să ateste că veți plăti factura de electricitate pentru lunile decembrie, ianuarie și februarie, dar după aceea responsabilitatea va reveni chiariaşului. Atât proprietarul, cât și chiriașul trebuie să-l semneze și să-l dateze. Apoi devine o „notificare reală”

Dar schimbarea sau chiar eliminarea locului de parcare al chiriaşului? În majoritatea ansamblurilor rezidentiale de apartamente se acordă un loc de parcare. De multe ori, chiriașii câștigă locuri de parcare în funcţie de durata șederii. Deci, Traian„Chiriaş Rău Platnic” nu a plătit chiria pentru câteva luni și decideți să-i faci viața grea. Îi repartizați locurile de parcare altundeva, necesitând o plimbare de aproape jumătate de kilometru prin noroi către apartamentul lui. Totuși, își folosește vechiul loc de parcare, cel pe care l-ați repartizat altui chiriaș. Celălalt chiriaș se plânge și Dvs. îi mutați mașina lui Traian mai departe, prin tractare.

Probabil, Traian ar putea avea un caz bun pentru tulburarea folosinţei. I-ați îngreunat accesul la locuința lui și apoi ați folosit o schimbare arbitrară a circumstanțelor pentru a-i tracta maşina. Mai mult, dacă aveți un contract de închiriere cu Traian „Chiriaş Rău Platnic”, drepturile și responsabilitățile dvs. sunt, fără îndoială, stipulate în acesta. Este posibil, ca prin contractul de închiriere, nici măcar să nu se permită schimbarea locului de parcare atribuit pe durata contractului de închiriere.

De fapt, orice schimbări în contractul de închiriere care sunt în dezavantajul chiriașului, atunci când se pare că încercați să-l evacuaţi, ar putea fi văzute ca fiind cel puțin o încercare de tulburare a folosinței.

Dacă vă puteți gândi la niște „auto-evacuări” chiar şi mai creative, nu le folosiți. Țineţi cont că instanțele nu au scopul de a vă proteja, ci de a proteja chiriașul. Iar unele dintre aceste „tehnici” sunt contravenţii sau chiar infracțiuni.

Unii proprietari au evitat situaţii dificile, chiar dacă au folosit tulburarea folosinței timp de ani de-a rândul. Au scăpat uşor, deoarece chiriașii nu știau că pot depune o plângere legitimă sau se temeau să se plângă pentru că poliția, protecția copiilor sau alte autorități s-ar fi putut implica (au avut motive să nu atragă atenția oricăror autorităţi). Dar vine scadenţa şi pentru acești proprietari, când un chiriaș își cunoaște drepturile mai bine decât proprietarul și le şi exercită. 

Singura metodă de evacuare care nu vă pune în pericol proprietatea și bunăstarea financiară este cea care respectă cu precizie legea și contractul de închiriere. Este evacuarea legală, cu toate notificările corespunzătoare şi înfăţisările necesare în instanţă.

  1. Inducerea unei percepţii

În fiecare lună, chiria este în întârziere și niciodată nu îi spuneți chiriașului să plătească penalitati de întârziere. De fapt, nici măcar nu vă plângeți de chiria întârziată. În fiecare lună, vă enervaţi, totuși. În cele din urmă, v-aţi săturat.

Chiria nu este plătită până pe cinci ale lunii, deci trimiteți o notificare cu termen de 30 de zile pentru plată sau evacuare. Chiria nu este plătită până pe 11 ale lunii și începeţi acţiunea de evacuare. În data de 15 a lunii, chiriașul va aduce chiria și o refuzati. „E prea târziu”, îi spuneți, „pleacă”. 

Atunci când mergeți în instanță, chiriașul pretinde că este în regulă să plătească chiria cu întârziere, deoarece ați acceptat-o întotdeauna târziu până atunci. Care e problema de data aceasta? Judecătorul poate considera că ați „indus” chiriașului ideea ca poate să plătească cu întârziere. Trebuie să acceptați chiria de data aceasta. Singura consolare este că, de acum înainte, chiria va fi plătită la timp, pentru că data viitoare instanţa nu va accepta „inducerea” ca apărare pentru chiria întârziată.

Cum se poate evita această situaţie? Soluția evidentă este de a se aplica penalitatile de plată întârziată din prima zi a contractului de închiriere. În cazul în care omiteți acest lucru, vă veţi afla în situația de mai sus. Trimiteți o notificare chiriașului, cu termen de 30 de zile , în sensul:

„Prin prezenta vă anunțăm că chiria dvs. este datorată și plătibilă în prima zi a fiecărei luni și supusă unei taxe de întârziere în a cincea zi a lunii. Știu că am acceptat plăţile cu întârziere până acum, dar nu putem face acest lucru în viitor. Chiria nu a fost plătită până pe data de 5, ne vom aștepta ca taxa pentru întârziere convenită să însoțească plata chiriei. Nicio chirie nu va fi acceptată după data de 8 a lunii, iar pe data de 9, vom începe o acţiune in evacuare.”

Aceeași filozofie se aplică tuturor încălcărilor contractului de închiriere: chirie întârziată, încălcări ale regulilor de parcare, petreceri zgomotoase. Nu permiteți continuarea încălcării.

Iată ce trebuie să faceți:

  • Trimiteți notificări specifice solicitând oprirea comportamentului respectiv.
  • Păstrați copiile.
  • Mențineți un jurnal/registru al fiecărui contact pe care îl aveți cu chiriașul, bun sau rău, indiferent de motiv, cu o dată și o oră pentru fiecare intrare. (Consultați „Formularul de incidente” din acest manual.)

Motivul pentru care chiriașii răi ajung să folosească „inducerea” ca apărare este că proprietarii nu se deranjează să trimită notificările, să sune chiriașii sau să abordeze problemele.

  1. Hărţuirea locatarului

Pe langă (pre)avize / notificări greșite și servicii de transmitere neconforme, acesta este motivul cel mai frecvent pentru care un proprietar pierde acţiunea in evacuare. Am lăsat-o ultima pentru ca acesta să fie lucrul pe care să vi-l amintiţi. Aceasta este greșeala de evacuare care vă poate crea cele mai mari probleme. Aceasta este greșeala de evacuare, care nu este doar o eroare simplă, ci una în care ați făcut în mod deliberat ceva greșit.

Începeţi o acţiune de evacuare, dar chiriașul nu pare să fie deranjat. Fiind puțin nerăbdător și dorind să economisiţi niște cheltuieli de judecată, mergeți în fiecare zi la proprietate pentru a vedea dacă chiriașul s-a mutat. Chiar bateți la ușă și îi spuneți că mai bine se mută sau că lucrurile lui vor ajunge în stradă.

De fapt, vă cam place să exersați o anumită răzbunare.

Nu se mută. Când mergeţi la tribunal, se plânge judecătorului că l-aţi hărțuit şi îi explică despre vizitele voastre frecvente. Din cauza hărțuirii, instanţa hotărăşte că va sta timp de trei luni GRATUIT, fără plata chiriei.

După ce începeţi acţiunea de evacuare, stați departe de proprietate.

Cum să câștigi o acţiune de evacuare

Deci, nu faceți niciuna dintre cele 12 greşeli prezentate. Completaţi toate formularele în mod corect şi transmiteţi-le în consecinţă. Nu aveţi un contract prin care îi vindeţi proprietatea. Nimic! Aţi fost bun pe tot parcursul relaţiei contractuale.

Trecând peste toate acestea, cum reușiţi de fapt sa câștigaţi acţiunea de evacuare.

Atunci când credeți că va trebui să scoateți un chiriaș afară, înainte să trimiteți notificări/(pre)avize, înainte de a vorbi cu el sau cu ea, o modalitate de a fi aproape sigur de câştig este să prezentaţi problema unui specialist în evacuari. Poate fi un administrator de proprietate, un mediator sau un avocat specializat în legea locuinţei.

Dacă lăsați un profesionist să se ocupe, șansele să părăsească proprietatea cresc în mod exponenţial. De fapt, dacă ar trebui să evacuez un chiriaș, aș apela la cineva care o face în fiecare zi. Dacă nu faceți evacuări în mod regulat, probabil că veți face una dintre cele 12 greșeli prezentate în acest manual.

În situația în care o simplă discuție cu chiriașul nu se finalizează cu succes, atunci o a doua pârghie poate fi somația oficială transmisă printr-un avocat, prin care proprietarul își înștiințează chiriașul că este în întârziere cu plata chiriei, bazându-se pe clauzele existente în contract. În cazul în care nici prin somație chiriașul nu respectă îndatoririle contractuale, proprietarul este îndreptățit să acționeze în instanță, invocând procedura de evacuare. Acțiunea în evacuare presupune implicit recuperarea prejudiciului și eliberarea apartamentului printr-un mijloc de forță. 

Cititi si Acțiunea în evacuare. Pași de urmat. https://blog.pauldumbravanu.ro/2019/04/24/actiunea-evacuare-pasi-de-urmat/

Banii pe care îi cheltuiți cu un profesionist vă pot economisi un cuantum infinit de timp, efort și bani.

Dacă decideți să efectuați evacuarea singuri, totuși, iată câteva sugestii pentru când vă prezentați în fața instanței

  1. Prezentaţi-vă la timp. Instanţa nu va fi impresionată dacă chiriașul ajunge la timp și Dvs. întârziați.
  2. Îmbrăcați-vă într-un stil business. Dacă sunteți bărbat, scoateţi-vă pălăria în fața judecătorului sau a oficialului instanței. Ar trebui să fie de la sine înțeles, dar au existat situații în care proprietarul a apărut în pantaloni scurţi şi în sandale în timpul verii. Desigur, chiriașul apare într-un costum din trei piese.
  3. Să aveţi dosarul chiriașului. Chiar dacă aveți un avocat, aduceți dosarul oricum. Nu se ştie niciodată. În plus, s-ar putea să fi existat modificări ale dosarului pe care avocatul Dvs. nu le are. Asiguraţi-vă că aveţi:
  • contract de închiriere 
  • orice modificare a contractului de închiriere 
  • orice notificări prealabile către chiriaș
  • reclamații scrise primite
  1. Pentru o notificare care să respecte contractul de închiriere, puteţi aduce câţiva martori. Confruntat cu dovezi reale, de multe ori acest lucru va convinge chiriașul să ajungă la o înţelgere pe loc.
  2. Evitați confruntările verbale cu chiriașul. Răspundeţi scurt, indiferent de ce spune chiriașul. Adesea, judecătorul va lăsa un chiriaș să vorbeasca, chiar dacă a luat deja o decizie 
  3. Nu oferiți voluntar nicio informație. Adesea, vorbind prea mult puteți pierde cazul. Puteţi spune lucruri pe care nu aţi vrut să le spuneţi. Răspundeți doar la întrebările care vi se pun și nimic mai mult. Lasăţi chiriașul să spună prea multe.
  4. Dacă vă reprezentaţi singuri, pregătiți o prezentare a situației pentru instanța, împreună cu documentele aferente.

Trucurile chiriaşilor – Top realizat din practica

Așa cum mulți dintre noi știm, exista un procent foarte mic al chiriașilor care fac viața stresanta. Unul din motivele motiv pentru care mă specializez în legislația privind proprietatile este că aud în fiecare zi câte ceva nou. Nimic nu este vreodată alb și negru și există întotdeauna o „nouă turnură” dată de o minte creativă.

Doresc să împărtăşesc câteva dintre apărările unice pe care chiriașii le-au invocat în instanță pentru a-și susţine cazurile. Credeți sau nu, toate acestea mi s-au întâmplat!

  1. „Cazul meu este anulat.” Chiriașul suna executorul în ziua evacuării și îi comunică că este secretarul avocatului și să îi anuleze evacuarea. Avocatul suna executorul și este informat de către acesta: „Am fost sunaţi de la biroul Dvs. pentru anularea executarii etc.”. Avocatul afla ulterior că nu a sunat nimeni de la biroul său.
  2. „Modificarea chitanţei de plată a chiriei.” Chiriașul ia chitanța pentru plata chiriei care arată că a plătit 300 de euro și o schimbă în 800 de euro.
  3. „Ce notificare?” „N-am primit niciodată o notificare cu termen” Acest lucru este cel mai adesea folosit atunci când în sala de judecată nu este prezent proprietarul și este cuvântul chiriașului împotriva celui al avocatului.
  4. „Nu se fac reparații niciodată.” Chiriașul declară că a refuzat să plătească chiria, deoarece proprietarul nu a făcut reparațiile solicitate în apartamentul lui. Dacă s-au facut presiuni în legătură cu plata chiriei, chiriașul avea de obicei cheltuieli „neprevăzute” pentru care a trebuit să folosească chiria.
  5. „Am plătit numerar și nu am primit o chitanță.” Această scuză este de la sine înţeleasă. Oh, dacă toți chiriașii ar fi atât de cinstiți și de încredere!
  6. „Trebuie să fiu în alt loc pe durata audierii mele de evacuare.” De exemplu, chiriașul trebuia să se afle într-o altă instanță pe o chestiune diferită. Sau „am avut un deces în familie și trebuie să mergem la înmormântare”. Cu toate acestea, când sunt întrebaţi, copiii chiriașilor spun că părinții lor sunt la lucru și nu știu nimic despre nicio înmormântare.

Concluzie

Niciunui proprietar nu-i place să facă o evacuare. Va costa bani și, deseori, arată că ați făcut o greșeală atunci când ați închiriat persoanelor pe care le evacuați. Nu va fi o experiență plăcută. Poate fi o experienţă şi mai neplăcută dacă o faci greşit. Modalităţile prezentate în acest ghid prin care proprietarii pot strica o procedură de evacuare acoperă aproape toată gama de modalităţi prin care puteţi pierde când doriţi să scăpaţi de un chiriaş.

Reveniţi și recitiți-le din nou și din nou până le învăţaţi. Când vă aflați în momentul în care trebuie să evacuați un chiriaș, citiți-l din nou; nu va dura mult. Lucrul important de reținut în legătură cu o evacuare nu este să te înfrângi singur. Nu faceți nimic care să permită unui chiriaș rău să stea în continuare în proprietatea dumneavoastră.

Multe dintre greșelile prezentate au legătură cu faptul că v-aţi săturat de un chiriaş rău. Motivul pentru care îl evacuați reprezintă picătura care a umplut paharul. Gata! Simţiți că explodați! „Asta a pus capac! Sunt ca şi ieşiti pe uşă!” , este ceea ce vă promiteți. Și demaraţi acţiunea de evacuare. Dar vă lasaţi pradă mâniei. Nu faceţi acest lucru. 

Sper că acest manual v-a oferit câteva idei despre cum să câștigați o acţiune de evacuare, dacă sunteți destul de nefericit să treceți prin acest proces. Desigur, cea mai sigură metodă de evitare a evacuărilor este de a nu închiria niciodată unui chiriaș rău de la bun început. 

Dar acesta este un alt subiect.  Mai multe informatii despre drepturile dumneavoastra se pot afla prin accesarea bibliotecii de imobiliare la adresa : https://blog.pauldumbravanu.ro 

Clauze esentiale in contractul de inchiriere

Afla cum sa beneficiezi de sfaturi
1
Asistenta in timp real
Powered by

Asculta Radio-Podcast ImoProtect

Stiri antifrauda IMOBILIARA

Aceste emisiuni radio va ofera o intelegere mai buna a contextului imobiliar actual.

Datele dvs. sunt in siguranta! Va puteti dezabona oricand!

Aboneaza-te

Alerte de investitie

Nu rata nimic! Inscrie-te la newsletter-ul nostru si vei primi din timp cele mai relevante alerte