Țeapa apartamentului mai mic decât în promisiunea de vânzare
Una dintre capcanele achiziției unei locuințe este reprezentantă de spațiul apartamentului sau al casei care este de obicei mai mic decât cel promis sau decât cel din acte.
Zeci de plângeri de acest gen au fost înregistrate în ultimii ani la Protecția Consumatorului, instituție care să plânge că nu poate rezolva aceste probleme în favoarea cumpărătorului.
Mihai și-a acumpărat în urmă cu un an un apartament de două camere în Popești-Leordeni, orășelul apărut la marginea Capitalei în ultimii ani. De atunci, el tot încearcă să-și facă dreptate: a semnat și plătit pentru o locuință de 53 de metri pătrați, dar în realitate apartamentul său are puțin peste 41 de metri pătrați. Deși toată lumea îi spune că are dreptate, inclusiv din punct de vedere legal, Mihai a rămas până acum cu paguba.
Dezvoltatorul îi spune că diferența ar consta într-un loc de parcare, într-o boxă care nu există, ba chiar în balconul care nici el nu există.
În luna septembrie 2017, „am semnat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare pentru un apartament de două camere într-un bloc nou, în Popeşti-Leordeni, Ilfov, lângă Bucureşti. După ce am semnat şi pentru că încă nu aveam actele cadastrale, m-am pusă să măsor pe cont propriu cu un specialist, cu un inginer geodez”, ne povesteşte Mihai. În promisiune de cumpărare, tânărul de 34 de ani a semnat pentru un apartament cu o suprafaţă utilă de 53 mp (2 camere, o bucătarie, o baie şi un hol). Din măsurătorile facute de specialistul angajat de Mihai a reieşit că apartamentul avea o suprafaţă utilă de 42 mp (2 camere, o bucătărie, o baie, un hol), adică mai mică cu mai mult de 5% cât era marja din contract.
Mihai încearcă din 2017 să-şi convingă dezvoltatorul să reducă din preţul de 50.000 de euro pe care l-a plătit pentru că locuinţa sa are în realitate cu mai mult de zece metri pătraţi mai puţin decât în acte. „Nu am reuşit să fac nimic până acum. Nu reuşesc să-l determin să fie corect, până la urma asta cer. Am făcut reclamaţii la Protecţia Consumatorului, la primărie şi la Inspectoratul de Construcţii. Până acum nu s-a întâmplat nimic. Mi s-a spus că-l pot da în judecată şi cam atât”, se mai plânge Mihai.
Astfel de situaţii sunt des reclamate la Protecţia Consumatorului. Reprezentanţii instituţiei ne-au transmis că au zeci de reclamaţii de acest gen, doar că ele nu pot fi rezolvate de această instituţie. „Sunt contracte de vânzare-cumpărare sau promisiuni că locuinţa are 50 de metri pătraţi, dar de fapt ea are 45 sau 40 de metri pătraţi. Noi putem sancţiona dezvoltatorul doar pentru publicitate mincinoasă, dar în privinţa contractelor, problema trebuie rezolvată în instanţă”, ne-au transmis comisarii de la Protecţia Consumatorului.
Haosul din domeniul imobiliar şi lipsa unei legislaţii puternice sunt motivele pentru care cumpărătorii sunt victime sigure în faţa dezvoltatorilor. Avocatul Paul Dumbrăvanu, specializat în tranzacţii imobiliare, consideră că în acest moment singura metodă pentru a evita o ţeapă este angajarea unui specialist în domeniu atunci când se semnează actele. „Problema este că de obicei cumpărătorul se grăbeşte şi atunci e clar că va fi păcălit. Dacă ar fi consiliat, preţul de vânzare ar depinde doar de suprafaţa utilă. Spui că vrei 50.000 de euro pe o locuinţă de 50 metri pătraţi, bun! Dar, dacă apartamentul are 40 de metri pătraţi hai să trecem ca preţ de cumpărare scade la 40.000 de euro. Desigur, puţini apelează la consilierea unui specialist şi atunci ar fi nevoie de o legislaţie clară şi puternică, ceea ce nu este cazul acum”, ne explică specialistul în tranzacţii imobiliare, avocatul Paul Dumbrăvanu.
Chiar şi în Codul Civil se prevede cum se rezolvă astfel de situaţii, însă cumpărătorul trebuie să apeleze la un proces lung şi obositor, perioadă în care el poate rămâne fără locuinţă.
Art. 1741
Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeţei
Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică ori mai mare decât au crezut.
Art. 1743
Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei
(1) Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
(2) Dacă însă suprafaţa reală se dovedeşte a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine rezoluţiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine rezoluţiunea, dar nici nu este dator să plătească preţul excedentului.